Architektur und Lage Lage Lage

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Oh nein – ein Neubau!

Stolz präsentieren Architekten Ihre Entwürfe. Aufwändige Pläne und Animationen zeigen immer neue Höhenflüge der Baukunst – oft zur Verzweiflung der Handwerker und all derer, die nicht unmittelbar am Projekt teilhaben. Neue Projekte werden in den Himmel gelobt und gleichzeitig zerrissen.

Ist es nicht erstaunlich, dass sich bei etwas dermaßen Interessantem wie der Gestaltung unserer baulichen Umgebung die Geister so stark scheiden wie kaum sonstwo? Plötzlich wird selbst der unbedarfte Laie zum Experten der Baukultur, und der Architekt zum Missionar. Der Auftraggeber des Bauvorhabens lacht nervös, denn er hat erkannt: alle Scheinwerfer sind auf sein Projekt gerichtet. Die Aufmerksamkeit der Zielgruppe ist geweckt. Wenn nun alles nach Plan verläuft, verkauft sich das Vorhaben wie von selbst – geht etwas schief, jubeln die Kritiker.

Design vs. Architektur

Bei der Entwicklung neuer Immobilien tappen Projektentwickler und Architekten häufig in die Design-Falle. Wer Aufmerksamkeit für sein Produkt „Neubau“ will, denkt sich neue und interessante Eigenschaften aus, die sich im Entwurf zeigen. Mal ist es eine besonders ungewöhnliche Fassade, mal seltsame Gebäude-Zuschnitte und wer nicht mutig genug oder wessen Geldbeutel zu knapp ist, kann immer noch eine weitere postmoderne Chimäre als Solitär in die Stadtlandschaft setzen und sie mit dem Prädikat „Bauhaus-Architektur“ verkaufen.

Der Grund, weshalb sich zeitweise große Widerstände aus der Nachbarschaft gegen die Errichtung eines Neubaus entwickeln, ist die Veränderung. Bauen ist Veränderung. Ein Neubau verändert zwangsläufig seine Umgebung und beeinflusst sie. Das macht vielen Menschen Angst und Sorge, denn der Mensch ist ein Gewohnheits-Tier und scheut die Veränderung. Dies gilt weniger für das Individuum, als für Gruppen von Menschen, die sich im Status quo sicher fühlen.

Wenn jetzt ein Neubau die gewohnte Umgebung bedroht, dann möge er sich doch bitte höflich und respektvoll in die Nachbarschaft eingliedern. Am besten soll er überhaupt nicht auffallen und so erscheinen, als wäre er schon immer dort gewesen. Auf keinen Fall soll ein neues Bauwerk neue Maßstäbe setzen. Dies ist der Blickpunkt der konservativen Nachbarschaft. „conservare“ bedeutet „bewahren“. Dazu passt kein Neubau.

Es liegt allerdings in der Natur eines Neubaus, dass er neue Maßstäbe setzt. Allein schon durch die aktuelle Lage des Baurechts, die sich gegenüber früherer Baujahre wesentlich weiter entwickelt hat. Denken Sie nur an die Anforderungen des Gebäude-Energiehaushalts, oder an die Bestimmungen des Brandschutzes. Ein Neubau kann nicht exakt so aussehen und funktionieren wie beispielsweise ein Gebäude aus der Gründerzeit, selbst wenn Bauherr und Architekt dies wollten.

Was nicht bedeutet, dass in früheren Baujahren alles schlechter funktioniert hätte als heute. Die schnelle Entwicklung von Bauregeln, Bauprodukten und Bauweisen trägt dazu bei, dass Architekten zunehmend den Anschluss an die Baukunst verlieren und Gebäude zu kurzlebigen Design-Produkten werden. Die immer kürzer werdende Aufmerksamkeitsspanne der Mediengesellschaft trägt ebenso dazu bei, dass bei Immobilienprojekten verstärkt Wert auf Design und weniger auf Architektur gelegt wird. Design sucht Aufmerksamkeit und Erneuerung auf Kosten des Beständigen, kombiniert Werte und Eigenschaften zu Neuem und schürt die kurzfristige Neugier der Menschen. Darum sehen viele aktuelle Neubau-Projekte auch „interessant“ aus – leider selten „schön“.

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Architektur will zweckmäßige und beständige Schönheit schaffen. Dadurch ist sie weniger vermarktungswirksam und auffällig, dafür mehr gefällig. Früher lag der Fokus noch auf dem Ort, der zum Besseren entwickelt werden sollte. Das Äußere der Gebäude wurde als Teil des öffentlichen Raumes begriffen, und so wurden Fassaden zu Visitenkarten der Besitzer und der Baumeister. Heutzutage funktioniert das Bauen wesentlich anonymer und introvertrierter. Der Blick von Investoren und Architekten ist fokussiert auf effiziente Grundrisse und endet nur zu oft an der Grundstücksgrenze. Das Ergebnis sind Aneinanderreihungen von individuell anmutenden Solitären.

Wenn die Investoren und Architekten der heutigen Zeit begreifen, dass sich für die Zukunft (um nicht das Modewort „Nachhaltig“ zu gebrauchen) viel höhere Wertpotenziale schaffen und erschließen lassen, wenn man über die Grenzen des eigenen Projekts hinaus sieht, dann können Neubauten auch die Stärken aufgreifen, die die skeptischen und konservativen Nachbarn in altertümlichen Fassaden- und Straßenzügen sehen. Hier bildet das einzelne Gebäude einen Teil des Ganzen: einer Straße, eines Platzes, einen Teil des öffentlichen Raumes. Leider hat man als einzelner Liegenschaftsbesitzer wenig Einfluss darauf, wie sich die unmittelbare Umgebung mittel- bis langfristig baulich entwickelt. Also gibt es nur zwei Wege, um aktiv bessere Immobilienlagen zu gestalten: die jeweilige Gemeinde muss selbst die Zügel in die Hand nehmen, oder sie braucht Unterstützung von kapitalstarken Investoren mit der entsprechenden Vision.

Warum sollten Investoren sich also für städtebauliche Entwicklungen interessieren – und dafür stark machen? Weil hierin die Lage-Qualität ihres Investments begründet ist. Mieter und Immobilien-Käufer betrachten zwar natürlich die bauliche Substanz einer Immobilie, die Funktionalität und Effizienz der Raumaufteilung und insgesamt das Kosten-Nutzen-Verhältnis ihres Angebots, allerdings ist kein Kriterium so entscheidend für eine Investition wie die Lage einer Immobilie.

Was soll das bringen?

Erfahrene Immobilien-Investoren werden hier einwenden, dass Lage-Spekulationen etwas völlig anderes sind als rendite-orientierte Investitionen – und damit haben sie Recht. Allerdings sind sich die meisten Immobilien-Investoren einig, dass Instandsetzungen an den eigenen Immobilien zum Werterhalt unerlässlich sind, und dass zeitlich gut gesetzte Modernisierungen zur Wertsteigerung beitragen. Warum sollte dies beim baulichen Umfeld anders sein, und warum sollte man nicht bereits bei der Planung neuer Bauwerke ein angestrebtes Gesamtbild der Umgebung verfolgen, aus dem sich mittel- bis langfristig Synergien nutzen lassen, die auch Wettbewerbsvorteile bedeuten können.

Wie soll so etwas aussehen? Denken Sie beispielsweise bei einem Neubau an die Errichtung eines Blockheizkraftwerks, das Wärme und Elektrizität auch an die Nachbarschaft verteilen kann. Oder schaffen Sie, wenn Sie die Möglichkeit dazu haben, ein paar Pkw-Stellplätze mehr in zentrumsnahen Lagen. Diese können Sie an Nachbarn vermieten oder verkaufen, damit in der Nachbarschaft die notwendigen Stellplätze für Dachgeschoss-Ausbauten nachgewiesen werden können. Wenn Sie Ihre Fassade sanieren, können Sie daraus ein größeres Projekt entwickeln, indem Sie Ihre Nachbarn mit an Bord holen. Wenn die Fassaden eines ganzen Straßenzuges saniert werden, bedeutet dies Kostenersparnisse für den einzelnen Liegenschaftseigentümer aufgrund niedrigerer Einheitspreise, und die gesamte Nachbarschaft erfährt eine Aufwertung.

Es gibt viele Ansätze, um wirtschaftliche Synergien zu erschließen, wenn man über den Tellerrand des eigenen Grundstücks hinaus zu denken beginnt. Und je mehr Investoren und Architekten dies tun, desto mehr sichern sie sich auch das Wohlwollen und die Akzeptanz der Nachbarschaft für ihre Projekte.

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