Ideen verkaufen

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So kauft das keiner!

Der Eigentümer eines sehr großen Einfamilienhauses aus den späten sechziger Jahren wollte verkaufen. Seine Immobilie lag im Pendler-Einzugsgebiet der Stadt Mainz und hatte etwas über 2.000 Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Liegenschaft lag in unmittelbarer Nähe zum Ortskern des Dorfes, allerdings gerade außerhalb eines Bebauungsplans. Allerdings galt auch für dieses Grundstück die sehr umfangreiche Gestaltungssatzung, mit der das Dorf sich vor den Einflüssen bestimmter Baustilrichtungen schützen wollte. Das war ein Problem, denn der Eigentümer wünschte sich für seine Immobilie einen Verkaufspreis von 400.000 €.

Für private Käufer in dieser Lage war das Gesamtpaket zu groß und zu teuer. Die Immobilie samt Garten war auch nicht so gut in Schuss, als dass man direkt hätte einziehen können. Es hätte ein Sanierungsbudget von 200.000 € gebraucht, und für diesen Aufwand bekam man andernorts Besseres geboten.

Gewerbliche Bauunternehmer waren zwar interessiert aber nicht bereit, die 400.000 € zu zahlen. Dafür waren die Möglichkeiten der Bebauung zu ungewiss. 250.000 € waren das Höchstgebot, wenn der Eigentümer den Abriss des alten Hauses selbst übernehme.

Domineo eilt zur Rettung

In dieser Situation trafen wir den Eigentümer an, als sein Makler uns ihm vorstellte. Wir einigten uns darauf, seine Immobilie aus baulicher Sicht zu prüfen und ein Konzept für den Verkauf auszuarbeiten. Dafür würde er uns 1% von 400.000 € zahlen, also ein Netto-Honorar in Höhe von 4.000 € – und zwar erst, wenn die Immobilie verkauft wäre. Auf dieses Modell konnte er sich einlassen, auch wenn er noch nicht ganz überzeugt war. Dies sollte sich bald ändern.

Nachdem wir nämlich alles zusammengetragen hatten, was für die Grundstücksbebauung an Informationen zu bekommen war, erstellten wir ein paar grobe Skizzen für eine Neubebauung des Grundstücks. Damit gingen wir zur Gemeindevertretung, den Verfassern der Gestaltungssatzung. In einem langen und manchmal nicht besonders angenehmen Gespräch zeigten wir zunächst die hässlichen, zum Schluss die schöneren Ideen für die Ortskern-Erweiterung durch eine kleinteilige Kettenhaus-Bebauung rings um einen gemeinsamen Innenhof. Die Skizzen hatten wir mit ein wenig Liebe zum Detail so aufbereitet, dass das Konzept allgemeine Zustimmung fand. Zwei Tage später erhielten wir ein Schreiben des Bürgermeisters mit unserer Skizze im Anhang und der Erklärung, dass es seitens der Gemeinde keine Einwände gäbe, wenn wir das Grundstück derart bebauen wollten.

So kauft es einer!

Mit dieser Aussage in der Hand hatte der Eigentümer nun die Möglichkeit, statt seiner ursprünglichen Immobilie ganze acht Teil-Parzellen mit Neubebauung am Markt anzubieten. Wir boten an, die komplette Projektierung einschließlich der Bauantragsplanung zu übernehmen. Allerdings fand der Eigentümer nun ziemlich schnell einen solventen Bauträger, der ihm die Liegenschaft für 360.000 € abkaufte und auch den Abriss selbst übernehmen wollte. Das erschien unserem Auftraggeber ein tolles Ergebnis zu sein, und er zahlte uns zufrieden 4.000 € plus Mehrwertsteuer aus.

Hätte, würde, könnte…

Wir waren etwas enttäuscht, zugegeben. Denn der Verkaufserfolg stellte sich so plötzlich ein, dass wir selbst nicht dazu kamen, eine Kauffinanzierung aufzustellen. Wir hätten dieses Projekt gerne weiter im Auftrag des ursprünglichen Eigentümers begleitet oder in eigenem Namen umgesetzt. Der Bauträger wusste nämlich sehr genau, was ihm hier angeboten wurde:

er investierte 406.620 € inkl. der Kaufnebenkosten für den Erwerb der Liegenschaft, riss das alte Gebäude ab und rodete das Grundstück für insgesamt knapp 50.000 €. Dann baute er für ca. 1.400.000 € eine Abwandlung der von uns skizzierten Kettenhaus-Bebauung, bestehend aus acht Häusern für junge Familien. Jedes dieser Häuser wurde am Immobilienmarkt des Mainzer Umlands für 400.000 € angeboten und wahrscheinlich auch verkauft (wir können dem Bauträger leider nicht in die Bücher schauen). Der ursprünglichen Investition von geschätzt etwa 2.000.000 € inkl. aller Kosten steht somit ein Verkaufserlös von 3.200.000 € vor Steuern gegenüber. Also ein Überschuss von 1.200.000 €!

Dies entspricht dem 3,3-fachen des Verkaufserlöses, den unser Kunde durch den Verkauf verzeichnen konnte. Da unser Auftraggeber die Liegenschaft bereits in seinem Besitz hatte und nicht extra hätte kaufen müssen, hätte er auf diese Weise statt 360.000 € ganze 1.560.000 € aus diesem Projekt gewinnen können.

Hier zeigt sich, wie die richtige Strategie mit Immobilien in kurzer Zeit Millionäre hervorbringen kann

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