Unser Erfolgsgeheimnis

Unser Erfolgsgeheimnis

Wer oder was ist Domineo?

Wir sind ein Team aus Architektur-begeisterten Machern. Unsere Leidenschaft ist es, Grundstücke durch hervorragende Gebäude zu veredeln.

Wie genau macht Ihr das?

Wir verstehen das Bauen als ein Wechselspiel aus Lage, Technik, Ästhetik und Geld. Darum schenken wir diesen vier Aspekten bei unserer Arbeit gleich große Beachtung. Zu Bauen muss nicht nur technisch einwandfrei sein und sich wirtschaftlich lohnen. Es gilt, bei jedem Projekt die Eigenschaften des Ortes optimal aufzugreifen und Synergien zu schaffen. Mit diesem Denkansatz schaffen wir nicht bloß kurzlebige Immobilien-Produkte, sondern zukunftsfähige Architektur, die ihren Standort positiv prägt.

Wie stellt Ihr sicher, dass sich das Bauen mit Euch lohnt?

Wenn ein Bauvorhaben sich wirtschaftlich nicht trägt, wird es nicht umgesetzt. Also ist der Abgleich von Kosten und Nutzen die Basis unserer Arbeit. Wenn wir ein Projekt beginnen, dann denken wir wie ein Investor und schauen zunächst durch die Brille der Wirtschaftlichkeit. Wir helfen unseren Kunden, den wirtschaftlich tragfähigsten Ansatz für die Entwicklung ihrer Immobilie zu wählen, indem wir verschiedene Szenarien prüfen und auch das Potenzial der Liegenschaft genau analysieren. Dadurch unterscheiden wir uns von Architekten, die Bauprojekte mit Blick auf mögliche Gestaltungsformen beginnen und erst danach die Wirtschaftlichkeit prüfen.

Sind Eure Entwürfe dadurch nicht langweilig?

Wir sind sehr vorsichtig, was ausschweifende Entwurfskonzepte angeht. Die Arbeit eines Architekten sehen wir als eine hohe Kunst des Handwerks an. Ein guter Planer muss sich im Bauen auskennen, wenn seine Werke technisch funktionieren sollen. Unkenntnis in der Planung kostet den Bauherren Geld. Wir entwickeln unsere Entwürfe aus der wirtschaftlichen Projektentwicklung heraus und setzen dabei auf bewährte Bauweisen nach den fachlich allgemein anerkannten Regeln der Technik. Das bedeutet auf keinen Fall, dass unsere Entwürfe langweilig sind. Die Aufgabe der Architekten besteht nicht in einem interessanten Gebäude-Design, sondern darin, ein harmonisches und funktionierendes Raum- und Bauteilgefüge zu schaffen, bei dem sich jedes Element als Teil des Gesamtwerks verstehen lässt. Dazu braucht es einen starken und übergeordneten Gestaltungs-Gedanken. Diesen zu entwickeln lieben wir bei jedem Projekt aufs Neue, denn das ist eine wahre Kunst.

Lässt sich das Entwerfen systematisieren?

Während sich die Anforderungen an Bautechnik und Wirtschaftlichkeit in einem Projekt ohne Weiteres prüfen lassen, ist dies für die Entwurfs-Qualität nur schwer möglich. Versuchen Sie bloß, Architektur insgesamt zu bewerten. Welchen Mehrwert gestalterische Merkmale für eine Immobilie bedeuten – wenn sie es denn überhaupt tun – lässt sich nur selten in Zahlen ausdrücken. Darum muss man einzelne Aspekte separat betrachten, wenn man die Qualität eines Entwurfs im Ganzen bestimmen will. Sie müssen für ein Projekt Prüfkriterien definieren, die sich vom Groben ins Feine gliedern, und dann in Varianten entwerfen. Unsere groben Kriterien sind die Folgenden: Wirtschaftlichkeit und Bautechnik. Für erste Entwurfs-Ansätze stellen wir die Fragen „mit welchem Aufwand ist der jeweilige Ansatz zu bauen“ und „welcher Ansatz birgt das größte wirtschaftliche Potenzial“. Um diese Fragen zu beantworten, müssen wir mehr ins Detail gehen.

Wie bewertet Ihr die Wirtschaftlichkeit Eurer Entwürfe?

Natürlich prüfen wir die üblichen Kennzahlen: Grundflächen – besser noch Brutto-Rauminhalt – im Verhältnis zur umsetzbaren Nutzfläche. So lässt sich schnell eine Aussage zur wirtschaftlichen Qualität eines Entwurfs treffen. Dies reicht allerdings nur ganz zu Beginn, um die Spreu vom Weizen zu trennen. In der nächsten Stufe zählen Aspekte wie die Erschließung eines Gebäudes, die Verteilung von Nutzflächen, das Verhältnis der Gebäudehülle zum Raumvolumen, und natürlich auch die Art und Weise, wie notwendige Installationen, Brandschutz und Belichtung umgesetzt werden können. Nach dieser Bewertung bleiben nur wenige Varianten im Rennen. Aus diesen finden wir anhand vergleichbarer Szenarien für Ausstattungs-Standards diejenige heraus, die das beste Verhältnis von baulichem Aufwand zu marktrelevantem Gegenwert in Form von Nutzflächen hat. Voraussetzung hierzu ist die Vorgabe, welchen Nutzungszweck das Gebäude erfüllen und welchem Betreibermodell das Gebäude dienen soll. Gibt es keine Vorgabe für die Nutzung und das Betreibermodell, finden wir mit Standard-Varianten heraus, welches Modell für die Lage und Marktsituation des gewählten Standorts am Vielversprechendsten ist.

Also helft Ihr Immobilien-Investoren für beste Renditen?

Ja, das ist ein wesentlicher Aspekt unserer Arbeit. Allerdings achten wir auch darauf, dass dies zu fairen Bedingungen der Projektbeteiligten und nicht zu Lasten der nachhaltigen Bauwerks-Qualität geschieht. Investoren, die es auf kurzfristige Gewinnmaximierung anlegen und die Immobilie bloß als Handelsobjekt sehen, sind bei uns definitiv falsch. Wir wollen durch unsere Leistung zu einer Aufwertung unserer gebauten Umwelt beitragen – da ist für kurzfristige Lösungen kein Platz. Darum richtet sich unser Angebot vor allem an Selbstnutzer und Bestandshalter, die langfristig denken.

Baut Ihr auch selbst?

Wir sind ein Planungsbüro und kein Bauunternehmen. An der Seite unserer Auftraggeber arbeiten wir Konzepte und Bau-Entwürfe so aus, dass sie von den Ämtern genehmigt werden können und reif für die Baustelle sind. Auf der Baustelle passen wir dann auf, dass unsere Planung auch genau so wie gedacht gebaut wird. Bauleistungen erbringen wir nicht. Wenn unsere Kunden selbst kein eingespieltes Team von Handwerkern haben, stellen wir über eine professionelle Ausschreibung eine Mannschaft zusammen, die der Bauherr beauftragen kann. Hierzu schöpfen wir aus einem großen und stets wachsenden Pool qualifizierter Handwerks-Unternehmen aller Gewerke. Dieses Modell der freien Einzel-Vergabe in Verbindung mit einer vom Bauherren beauftragten Objektüberwachung bringt viele Vorteile für unsere Kunden.

Welche Vorteile haben Eure Kunden, wenn sie mit Euch bauen?

Der wichtigste Vorteil ist wohl die Vertrags-Konstellation. Wenn Sie einen Einzel-Anbieter für alle Leitungen aus einer Hand beauftragen, dann haben Sie nur einen Vertragspartner. Oft steht hier ein professioneller Bauunternehmer einem weniger erfahrenen Bauherren gegenüber. Wenn hier alles gut geht, zahlt der Auftraggeber im besten Fall die Handwerkerleistung zuzüglich eines Aufschlags für Koordination, Wagnis und Gewinn des Einzel-Anbieters. Im ungünstigsten Fall wirken sich Unstimmigkeiten im Vertragsverhältnis sofort und unmittelbar auf das gesamte Vorhaben aus, bis hin zum Scheitern des Projekts. Anders sieht es beim klassischen Einzelvergabe-Modell aus: hier muss der Auftraggeber zwar viele Einzel-Verträge schließen, hat für die richtige Auswahl und die Überwachung der Vertragserfüllung jedoch seinen Architekten als Treuhänder an seiner Seite. Hinsichtlich der Kosten liegen Generalunternehmer- bzw. Bauträgermodell und die Einzelvergabe nah beieinander, zumal der Generalunternehmer mit seinem eingespielten Team und seinen Standard-Produkten zwar deutlich günstiger bei gleicher Qualität bauen kann, Sie aber von dieser Ersparnis wenig bis gar nichts haben. Darum können Sie die marktüblichen Preise besser direkt an die einzelnen Handwerks-Unternehmen zahlen, die so deutlich höher motiviert bessere Arbeit leisten und bei Problemen nur Teilbereiche des Projekts betreffen, anstatt das gesamte Vorhaben in Mitleidenschaft zu ziehen.

Was sind die Projekte, die Euch reizen?

Wir können bei nahezu jedem Vorhaben helfen, insbesondere bei der Projekt-Vorbereitung. Wir bieten ja gerade deshalb Immobilien-Käufern und -Anbietern unser erstes Leistungspaket an, um möglichst früh die Weichen für eine optimale Entwicklung der jeweiligen Immobilie stellen zu können. Gerade die vielen unerfahrenen Kaufinteressenten brauchen Hilfe bei der Einschätzung, was sich mit der angebotenen Immobilie anfangen lässt. Kunden fragen uns oft auch für einzelne Wohnungen und kleine Wohnhäuser an, allerdings beschränkt sich hierbei unsere Leistung häufig auf die Machbarkeitsstudie. Gerade bei Wohnungen können auch Laien vieles selbst und ohne professionelle Betreuung umsetzen – hier können wir gemessen an unserem Honorar nur wenig Mehrwert bieten. Bei Grundstücken für Einfamilienhäuser ist der Neubau-Markt überschwemmt von Schlüsselfertig-Anbietern, die sich gegenseitig unterbieten. Hier können wir dem, der Wert auf individuelle und technisch hochwertige Bauwerke legt, sehr gut helfen, liegen allerdings auch mit der Einzelvergabe preislich weit jenseits der Anbieter, die jährlich hunderte und tausende Typenhäuser produzieren. Wirklich interessant wird es für uns bei Objekten, die mehr als eine Standard-Lösung erfordern. Grundstücke am Hang, Baulücken und Abriss-Objekte im Kern von Dörfern und Städten, Mehrparteienwohn- und Geschäftshäuser, Bürokomplexe und Einkaufspassagen, bis hin zu Hochhäusern und Flughafen-Terminals reizen uns sehr. Je komplexer das Objekt, desto mehr können wir unsere Stärke der systematisierten Projektabwicklung ausspielen.

Wie steht Ihr zu denkmalgeschützen Immobilien?

Wir haben Erfahrung mit dem Denkmalschutz – gute und schlechte. Weil der Denkmalschutz sich nicht auf die subjektive Schönheit eines Bauwerks bezieht, sondern auf dessen bauliche Charakteristik und den schützenswerten Stellenwert in seiner Umgebung, kann man sich nach Herzenslust darüber streiten, ob ein Gebäude nun schützenswert ist oder nicht. Für Instandsetzung und Renovierung ist dies weniger wichtig als bei Modernisierungsvorhaben und Erweiterungswünschen. Oft erleben wir es, dass die Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien ihre Interessen gegen die zuständige Denkmalschutzbehörde durchsetzen wollen, anstatt in einem zielführenden Dialog praktikable Lösungen zu erarbeiten. Wenn wir für die Arbeit mit denkmalgeschützten Immobilien beauftragt werden, ist es für uns wichtig, selbst vor Ort zu sein. Wir müssen im direkten Gespräch mit den Behörden und unmittelbar am Objekt wirken können. Unser Wirkungsradius beschränkt sich für solche Aufgaben daher auf den Umkreis einer Fahrtstunde um unseren Unternehmenssitz. Für alle sonstigen Projekte sind wir in ganz Deutschland aktiv.

Wem könnt Ihr am besten helfen?

Einerseits den verkaufswilligen Eigentümern schwieriger Immobilien in Lagen mit hohem Preisniveau. Gemeint sind Immobilien, bei denen nicht sofort klar ist, ob sich Sanierung, Renovierung, Modernisierung, Erweiterung oder gar Abriss und Neubau am meisten lohnt. Dies finden wir heraus und bereiten für die entsprechende Variante die Informationen so auf, dass die passende Zielgruppe optimal angesprochen werden kann. Und andererseits profitiert natürlich genau diese Zielgruppe davon, dass wir das entsprechende Projekt auch zu den kalkulierten Konditionen umsetzen. So akquirieren wir unsere Aufträge bereits in der Verkaufsphase von Immobilien. Wir setzen auf schlaue Makler, die uns für ihren Vertriebserfolg mit ins Boot holen. Und wir zielen darauf, im Auftrag der Liegenschaftskäufer unsere attraktiven Projekte umzusetzen.

Was ist Euer Ziel?

Wenn wir uns in Deutschland umschauen, dann sehen wir aussterbende Dörfer, unruhige Städte und verfallende Altbauten neben Ansammlungen von Katalog-Einfamilienhäusern, modernen Neubauten und Design-Ikonen zeitgenössischer Architekten. Es gibt beeindruckende Kulturdenkmale der Baukunst und abschreckende Bauwüsten der Nachkriegszeit. Wir wollen mit unserer Arbeit einen Beitrag dazu leisten, dass unsere bauliche Umgebung Schritt für Schritt ein besseres Bild abgibt. Darum konzentrieren wir uns nicht auf einzelne Großprojekte, sondern auf das breite Feld der mittelständischen Immobilienprojekte. In Deutschland gibt es weit über 100.000 Architekten und Planungsbüros. Da kann nicht jeder neue Design-Ikonen bauen und die Architektur neu erfinden. Trotzdem wird es versucht. Handwerk und Architektur sind in den letzten 80 Jahren immer weiter auseinander gedriftet und müssen wieder zu einer Einheit werden. Unser Ziel ist es, dass Architektur als Handwerk verstanden wird. Und weil wir dieses Handwerk beherrschen, bilden wir die nächste Generation angehender Architekten darin aus. Hierzu brauchen wir die Unterstützung unserer Auftraggeber, denn Erfahrung im Bauen muss aus der Praxis kommen. Architektur lernt man nicht nur an der Hochschule, sondern unter professioneller Anleitung am echten Projekt. Deshalb vertrauen Sie uns Ihr Bauvorhaben an, damit wir gemeinsam unsere Dörfer und Städte ein Stück besser machen können.

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