bezahlbaren Wohnraum schaffen

bezahlbaren Wohnraum schaffen

„Da ist wieder eins!“ Überall sehe ich heutzutage Plakate mit der Forderung „bezahlbaren Wohnraum schaffen“. In den Medien kursiert dieses Thema schon länger. Wir lesen von Mietpreisbremsen, Bestellerprinzip und Baukindergeld. Immer häufiger höre ich von Kunden und Bekannten, dass das Wohnen zur Miete untragbar teuer geworden ist. Und etwas Eigenes zu kaufen, das gestaltet sich angesichts der steigenden Preise auch immer schwieriger.

Jetzt stecke ich angesichts dieser Situation in einem Dilemma. Und zwar sorge ich als Inhaber eines Planungsbüros dafür, neue Wohnräume zu schaffen – oft im Auftrag gewerblicher Investoren. Dabei erlebe ich täglich, wie diese Investoren denken. Auch für sie sollen die Baumaßnahmen bezahlbar sein, und das sind sie in aller Regel dann, wenn am Ende eine schöne Rendite erzielt wird. Ob sich eine Investition in Immobilien und Baumaßnahmen wirklich lohnt, lässt sich im Vorfeld nie mit letzter Sicherheit sagen.

Für die Mieter oder die späteren Käufer von Eigentumswohnungen ist das egal. Für sie gelten die Prinzipien der Marktwirtschaft: Angebot und Nachfrage. Wenn wir mehr Wohnungen am Markt verfügbar hätten, dürfte sich dadurch auch das Preisniveau senken. Wenn ich mir also diesen Spruch „bezahlbaren Wohnraum schaffen“ noch einmal ansehe, dann müsste doch eigentlich „Wohnraum schaffen“ als Forderung reichen. „Bezahlbar“ sollte das Angebot dann von selbst werden, stimmt‘s?

Ganz so einfach ist es wohl leider nicht. Was heißt denn überhaupt „bezahlbar“? Wieviel Prozent des Netto-Haushaltseinkommens dürfen die Kaltmiete bzw. Zins und Tilgung bei einer Eigentumswohnung ausmachen? Wie hoch dürfen die Nebenkosten sein, damit man nicht nur arbeitet, um einen Platz zum Schlafen zu haben? Es gibt Städte und Gesellschaften, bei denen das Verhältnis von Einkommen und Wohnkosten die Grenze zum Grotesken überschritten hat. Ich denke hier beispielsweise an Tokyo, wo in manchen Gebäuden ein- und dieselben Wohnräume von verschiedenen Nutzern im Schichtbetrieb genutzt werden. Von Wohnen kann hier kaum die Rede sein.

Ich glaube, dass wir von solchen Modellen in unseren Städten noch weit entfernt sind – und dafür bin ich dankbar. Allerdings gibt es tatsächlich Branchen, in denen die Lebensweise der Beschäftigten stark in diese Richtung geht. Ich kenne einige Handwerker, die über weite Strecken zu Baustellen reisen und über Wochen und Monate in Boardinghouse-Einrichtungen einquartiert sind. Dieses Phänomen ist eng mit den Marktpreisen für Handwerker-Leistungen verbunden: wenn die Stundenlöhne hier zu hoch sind, holt man sich eben günstigere Arbeiter von weit her. Der lokale Mittelstand und die Gemeinden haben das Nachsehen, auch die Qualität bleibt bei Niedrigstpreisen oft auf der Strecke. Andere machen die Arbeit, kassieren den Lohn und zahlen woanders die Steuern. Wir müssen das lokale Handwerk fördern, und zwar in Ausbildung, Ausschreibungen und wirtschaftlichen Anreizen.

Ob der neue Wohnraum nun von lokal ansässigen oder überregional tätigen Handwerkern hergestellt wird, ist für den künftigen Mieter bzw. Käufer weitestgehend egal. Einzig der Investor profitiert von den günstigeren Konditionen. Natürlich haben Fiskus und Gemeinden rechtliche Möglichkeiten, aus solchen Projekten Einnahmen zu erzielen: der Investor zahlt üblicherweise Körperschafts- und Gewerbesteuer – letztere an die Gemeinde seines Geschäftssitzes –  und für An- und Verkauf von Immobilien wird Grunderwerbsteuer fällig. Also kommt immerhin ein bisschen Geld in die öffentlichen Kassen, wenn privat bzw. gewerblich Immobiliengeschäfte abgewickelt und Baumaßnahmen umgesetzt werden.

Was passiert jetzt mit diesem Geld, das ja dem Wohle der Gesellschaft dienen soll? Die öffentliche Hand könnte davon Gebäude und Grundstücke kaufen. Denn irgendwo muss ja der neue Wohnraum entstehen. Wenn die Städte und Gemeinden über keinen eigenen Immobilienbesitz verfügen, dann müssen die privaten Eigentümer den gewünschten Wohnraum schaffen. Und dazu braucht es dann Anreize, sonst macht niemand einen Finger krumm. Es gibt tatsächlich Eigentümer von Grundstücken – bebaut oder unbebaut – die sogenanntes „land banking“ betreiben. Sie spekulieren darauf, dass ihr Grund und Boden durch die Marktentwicklung an Wert gewinnt, ohne dass sie in die bauliche Entwicklung investieren. Und das schlimme ist: sie haben Recht.

Aus Sicht des Wohnungsmarktes ist es ein großes Problem, wenn Grundstücke unter ihren baulichen Möglichkeiten bleiben. Doch wer legt fest, welche Möglichkeiten gegeben sind und welche Bedingungen für die bauliche Nutzung einer Liegenschaft gelten? Die Städte und Gemeinden! Sie können – unter Berücksichtigung der Gesetze und Verordnungen von Bund und Ländern – nicht nur neue Baugebiete schaffen, sondern auch bereits bebaute Stadt- und Gemeindeabschnitte in ihrer Nutzbarkeit verändern und optimieren. Doch dies sind langwierige Prozesse, die gut überlegt sein wollen und fachlich qualifizierte Köpfe erfordern, um eine positive Entwicklung der Städte und Gemeinden zu fördern und zu sichern.

Aktuell fehlt es jedoch an Personal. Sowohl in der Stadt- und Gemeinde-Entwicklung, als auch bei den Bauämtern. Ich merke bei nahezu jedem unserer Bauprojekte, wie zäh und lang die Prüf- und Genehmigungsprozesse sind. Selbst für einfache Maßnahmen zieht sich der Vorgang vom Einreichen der Bauantrags-Unterlagen bis zum finalen Bescheid der Behörde über Monate hin. Aus meiner Sicht wäre daher ein Teil des Geldes, das die Städte und Gemeinden erwirtschaften, gut in die Besetzung neuer Stellen in den Bauaufsichtsbehörden investiert.

Ich freue mich ja sehr darüber, dass auch die amtlichen Prozesse im Bereich des Bauwesens künftig stärker digital funktionieren sollen. Die öffentliche Hand bemüht sich hier aktuell sehr, und ich setze große Hoffnung in die künftige Umsetzung der neuen Regeln, die für das Einreichen und die Bearbeitung von Bauvorlagen aufgestellt wurden. Vielleicht wird es für alle Beteiligten an einem Bauprojekt damit künftig unkomplizierter, transparenter und schneller funktionieren, ein Bauprojekt umzusetzen. Trotzdem nützen gute Systeme nur dann etwas, wenn es qualifizierte Fachleute gibt, die sie nutzen und bedienen.

Wenn ich auf diejenigen höre, die „bezahlbaren Wohnraum schaffen“ fordern, dann wird oft davon gesprochen, neue Baugebiete auszuweisen. Das sehe ich kritisch. Denn erstens können Städte und Gemeinden zwar neue Gebiete baurechtlich überplanen, allerdings braucht dies neben dem qualifizierten Personal auch die passenden Flächen und eine entsprechende Infrastruktur, die erst neu geschaffen werden muss. Und zweitens bedeutet die Ausweisung neuer Baugebiete noch lange nicht, dass sich dadurch das Preisniveau für die Wohnungssuchenden verbessert. Gerade weil es an Fachpersonal und eigenem Land mangelt, werden seitens der Städte und Gemeinden häufig sogenannte PPP-Modelle (public private partnership) umgesetzt, bei denen private Investoren Teile der erforderlichen Leistung und nicht selten auch das zugehörige Land einbringen, um eigene Projekte zu realisieren. Auf diese Weise mag neuer Wohnraum entstehen, aber günstiger wird das Marktgefüge dadurch nicht.

Wir dürfen auch nicht vergessen, dass durch neue Baugebiete die Struktur von Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern ausgebaut werden muss. Dies betrifft auch nahezu alle anderen Infrastruktur-Bereiche, insbesondere Verkehrswege und Versorgungssysteme. Darum vertrete ich die Auffassung, dass wir uns besser dem zuwenden sollten, was wir bereits haben: die meisten unserer Städte haben ein enormes, unerschlossenes Nachverdichtungs-Potenzial. Bauland gibt es überall, es steht oft bloß noch ein altes Gebäude darauf. Und die meisten vorhandenen Gebäude können mit vertretbarem Aufwand weiter ausgebaut, erweitert und/oder aufgestockt werden – wenn keine öffentlichen Einschränkungen dem entgegenstehen und die Sicherheit gewährleistet ist.

Wenn ich zur Verdichtung anrege, hält man mir schnell entgegen, dass neue Wohnungen in bereits dichten Straßenzügen weitere Stellplätze für Pkw erfordern, und die bestehenden Strukturen bereits am Limit ihrer Kapazitäten seien. Während das letztere Argument stimmt und wir bei der Nachverdichtung die sowieso erforderliche Überarbeitung unserer Kanäle und Leitungen in Kauf nehmen müssen, ist der Punkt mit den Stellplätzen aus meiner Sicht nicht richtig. Der Gedanke, dass zu jeder Wohnung unbedingt auch mindestens ein Stellplatz gehören muss, ist ein veralteter Ansatz aus der Zeit, in der man die autogerechte Stadt bauen wollte. Heute geht der Trend wieder zu Flächen-Effizienz, Mischung von baulichen Nutzungen und kurzen Wegen.

Dichte ist auch ökologisch sinnvoll. Es erfordert deutlich weniger Platz von der Umwelt, wenn wir 100 neue Wohnungen durch Nachverdichtung schaffen, als wenn wir ein neues Baugebiet für 100 Reihenhäuser ausweisen. Es ist auch möglich, Flächen zu „recyceln“, indem man zum Beispiel alte, leerstehende Gewerbe-Gebäude und deren Grundstücke zu Wohnbauland umwidmet. Manche Investoren teilen große Wohnungsgrundrisse in kleinere Einheiten auf, um diese als Einzel-Appartements zu verkaufen oder zu vermieten. Kleinere Flächen erzielen statistisch den höheren Betrag, bezogen auf den Quadratmeter.

Wenn es um Wohnraum geht, dann treffe ich immer wieder auf die Schere zwischen dem Preis und dem Wunsch, möglichst viel Platz für sich zu haben. Die meisten meiner Kunden tun sich schwer damit, ihre Raum-Ansprüche mit dem zur Verfügung stehenden Budget in Einklang zu bringen. Der Schlüsselfaktor in diesem Thema ist die Lage einer Immobilie. Wen es in die dichte Stadt zieht, der wählt tendenziell höhere Preise für weniger Fläche. Und wer Platz will, der muss seinen Blick auf das Umland richten, denn dort finden sich in Dörfern und Vorstadt-Gebieten weitaus preisgünstigere Grundstücks-Konditionen. In diesem Zusammenhang sehe ich für die Dorf- und Kleinstadt-Gebiete die Chance, sich neu zu erfinden und attraktive Bedingungen für den Zuzug zu schaffen. Es wundert mich ehrlich gesagt, wieso nicht auch städtische Wohnungsbaugesellschaften verstärkt im Umland investieren, um die Angebots- und Nachfragesituation im eigenen Gebiet zu entschärfen.

Wenn ich über die Dichte von Städten und Dörfern nachdenke, dann kommen mir Bilder von München oder den urigen kleinen Gassen mittelalterlicher Dorfstrukturen in den Sinn. Dicht gedrängte Häuser und enge Straßen mögen zwar einen gewissen urbanen Eindruck fördern – und ich genieße es sehr, solche Orte zu Fuß zu durchstreifen – doch man muss sich auch fragen: „wann ist es zu dicht?“

Schauen wir in die Zentren asiatischer Metropolen, auf Manhattan oder die Favelas in Rio de Janeiro, dann erkennt jeder gesunde Menschenverstand, dass nicht nur Hygiene, Sicherheit und Versorgungssysteme die Grenzen einer Siedlungsdichte vorgeben, die einer interaktiven Gesellschaft förderlich ist. Kurz gesagt: ab einer gewissen Masse beginnt das Individuum, sich in der Stadt zu verlieren. Diesen Effekt erkennen wir schon in den Wohnblockbauten der 60er und 70er Jahre. Es gilt also, ein verträgliches Maß an Dichte anzustreben, das uns und unseren Städten guttut. Vorbilder gibt es hierfür genug.

Mir gefallen beispielsweise die Ansätze des Stadtplaners Jan Gehl, der sich sehr auf die Verkehrswege von Städten fokussiert. Inspirierend finde ich auch die Idee von Leon Krier, dass Siedlungen irgendwann „reif“ sind und nicht weiterwachsen sollten. Vielmehr müsse dann das Umland sich in Richtung der eigenen Reife entwickeln, bis individuelle und jeweils einzigartige Bereiche einer Stadt mit vielen Zentren entstünden. Bei uns herrscht noch immer das mittelalterliche Modell der Stadt vor, die unabhängig ihrer Ausmaße ein einziges Zentrum und bestenfalls untergeordnete Stadtteilzentren vorweist.

Positive Veränderungen im Siedlungsgefüge zu fördern, das liegt in erster Linie in der Verantwortung der Städte und Gemeinden. Dann kann mit günstigen Mitteln das, was bereits vorhanden ist, optimiert werden. Private Investoren hätten mit förderlichen Regeln zum Bauen und Nachverdichten Anreize, ihre Immobilien auszubauen und Wohnraum zu schaffen, ohne dass hierfür Grün- und Ackerland geopfert werden muss. Dörfer und Vorstädte können sich weiterentwickeln und aus dem Schatten der größeren Städte hinauswachsen.

Das hört sich alles so wundervoll an. Wo ist das „aber“? Es gibt wie so oft eine Hürde zwischen dem Zustand, der zur Forderung „bezahlbaren Wohnraum schaffen“ geführt hat, und dem Zustand, den ich oben beschrieben habe: das liebe Geld. Wer soll das bezahlen? Wer soll das „Schaffen“ übernehmen? Ist es letztlich nicht so, dass der Zugewinn an neuem Wohnraum immer vom Endnutzer getragen wird? Ob Mieter oder Eigenheim-Käufer, die Preise müssen durch die privaten Einkommen getragen werden. Und wer kein eigenes Einkommen hat, den stützt bei uns die Gesellschaft. Damit sind wir wieder am Anfang der Problematik.

Wie lässt sich dieser gordische Knoten lösen, in dem Geld, Land und bezahlbares, qualifiziertes Personal gebraucht wird? Nun, indem man sich vor Augen führt, dass alle Kosten letzten Endes beim Endverbraucher landen und auch die Projekte der Investoren sich in letzter Konsequenz über das Geld der Mieter bzw. Endkäufer finanzieren. Also gilt es, die Prozesse, die zur Schaffung neuen Wohnraums führen, von denjenigen Elementen zu entschlacken, die zwischen den echten Gestehungskosten und den Marktpreisen stehen. Jetzt höre ich die Immobilien-Investoren aufschreien, weil man meinen könnte, ich will ihnen die Rendite für ihr unternehmerisches Handeln und ihre Risikobereitschaft streitig machen. Nein, ich möchte vielmehr fördern, dass diejenigen, die „bezahlbaren Wohnraum schaffen“ fordern, sich selbst unternehmerisch betätigen, Risiken eingehen und zu den gewerblichen Investoren in Konkurrenz treten.

Seit Jahren unterstützen meine Kollegen und ich das Modell der Baugemeinschaften, bei dem sich mehrere Bauwillige zusammenschließen und gemeinsam ein Bauprojekt für sich stemmen. Es gibt seit Jahrzehnten funktionierende Modelle, beispielsweise Wohnungsbau-Genossenschaften, die den Beteiligten zur Erfüllung ihrer Wohnraumwünsche im bezahlbaren Rahmen verhelfen. Finanzierungen werden gebündelt, gemeinsam größere Räder gedreht und Risiken geteilt. Dass dies ungewöhnlich ist und nicht den Regelfall darstellt, ist mir schmerzlich bewusst: in den letzten Jahren haben wir einige Baugemeinschafts-Projekte initiiert, letztlich wurde keines davon umgesetzt, weil die Interessenten zu große Bedenken hatten. An ihre Stelle sind gewerbliche Bauträger getreten und haben die Projekte für sich verwertet. Schade.

Wie also funktioniert es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

In dem die Wohnungssuchenden sich in Interessensgruppen organisieren. So lassen sich nicht nur günstige, sondern stark individuelle Wohnkonzepte mit einer sozialförderlichen Bewohner-Gruppierung umsetzen. Und damit hierfür genügend Chancen zu finden sind, geht mein Aufruf an die Städte und Gemeinden. Hier müssen die Stadtplaner neue Voraussetzungen und Bedingungen schaffen, um Nachverdichtung und städtebauliche Reifeprozesse zu fördern, und veraltete Regelungen abschaffen. Es muss im Sinne der Gesellschaft auch konsequenter gegen das „land banking“ vorgegangen werden. Eigentum verpflichtet.

Wenn es den Städten und Gemeinden an Personal fehlt, können Baugemeinschaften genauso wie gewerbliche Investoren PPP-Modelle umsetzen, um den Behörden die Arbeit der Bebauungsplanaufstellung abzunehmen. Die Finanzierung solcher Projekte ist kein Neuland, und es gibt sogar Spezialisten, die gerade für Baugemeinschaften sehr attraktive Bedingungen bei den Banken heraushandeln können. Überhaupt sind die aktuellen Bedingungen hinsichtlich der Kreditzinsen sehr günstig für Gruppen- und Genossenschaftsmodelle. Für allerinstehende Angehörige älterer Semester mag die Wohnkreditrichtlinie eine Hürde darstellen – in der Gruppe tritt dieses Thema in den Hintergrund. Anreiz-Programme seitens der KfW fördern aktiv die Schaffung neuen Wohnraums und das barrierefreie Bauen, so dass durch entsprechende Nachrang-Darlehen weniger eigenes Bargeld zur Finanzierung erforderlich wird.

Das einzige Problem, für das ich noch über einer Lösung grübele, ist das Handwerker-Thema. Allerdings sehe ich mit dem Baugemeinschafts-Modell auch gerade für Handwerksmeister und Gesellen die Chance, sich mit Eigenleistungen in ihrem eigenen Projekt einzubringen und auf diese Weise ihre Leistung als Eigenkapital anzurechnen. Vielleicht macht es Sinn, sich mit dem Modell der Baugemeinschaft insbesondere an lokale Handwerker zu wenden. Gerade unsere Handwerker sollten ja ein besonderes Interesse daran haben, mit ihrer guten Arbeit hochwertige und werthaltige Bauwerke zu errichten, und damit guten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das wäre ein Gewinn für uns alle.

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