So schaffen Sie neue Baugebiete

So schaffen Sie neue Baugebiete

Wenn eine Gemeinde einen Bebauungsplan aufgestellt und beschlossen hat, so bestimmt dieser für das Plangebiet die künftigen Möglichkeiten der Bebauung. Bebauungspläne sind immer Zeitzeugen der jeweils zum Zeitpunkt der Aufstellung vorherrschenden Auffassung darüber, wie die Gemeinde sich entwickeln wollte. Die städtebaulichen Ansätze und Bedürfnisse befinden sich allerdings in einem stetigen Wandel, und so hinken die Bebauungspläne nicht selten den heutigen Ansichten der Siedlungsplanung hinterher.

Wenn eine Neuauflage oder Anpassung der Bebauungsplanung aus stadtentwicklungstechnischen Gründen erforderlich ist oder ein Bauprojekt auf die Zustimmung der Gemeindeverwaltung trifft, obwohl es nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, kann ein Bebauungsplan neu aufgestellt oder geändert werden. Nachfolgend erklären wir Ihnen, wie die hierzu erforderlichen Verfahren aufgebaut sind und welche Möglichkeiten Sie haben, um ein ungünstiges Korsett der Bauleitplanung zu Gunsten Ihres Vorhabens anpassen zu lassen.

Schritt 1

Ihr Vorhaben findet die Zustimmung der Gemeindeverwaltung. Ihr wichtigster Ansprechpartner ist hier der (Orts-) Bürgermeister bzw. die (Orts-) Bürgermeisterin. Reden Sie hier über Ihren Ansatz und prüfen Sie die Resonanz.

Schritt 2

Entwickeln Sie eine Diskussionsgrundlage in Form eines groben Entwurfs-Konzepts. Hierzu helfen wir Ihnen gerne weiter. Sprechen Sie uns einfach an und fragen Sie nach einem Angebot für die Bauprojektentwicklung.

Schritt 3

Holen Sie vorab einer Magistratssitzung die Vertreter der wesentlichen Gemeinde-Ämter für Ihr Vorhaben ins Boot: Bauamt, Umweltamt, Wirtschaftsförderung und Tiefbauamt sind in der Regel die relevanten Ansprechpartner.

Schritt 4

Die Gemeinde wird Sie für Ihr Vorhaben in die Pflicht nehmen. Die Planungshoheit liegt zwar bei der Gemeinde, jedoch kostet es Zeit und Geld, eine bestehende Satzung zu ändern. Gutachten müssen erstellt, Pläne gezeichnet und angepasst, Schriftstücke und amtliche Dokumente geändert und neu aufgesetzt werden. Da Sie Initiator des Projekts sind, wird die Gemeinde von Ihnen die verbindliche Übernahme der Kosten vertraglich zugesichert haben wollen. Dies wird in einem sogenannten städtebaulichen Vertrag fixiert. Lassen Sie sich vorab einen Überblick über den projektbezogenen Aufwand geben und holen Sie Angebote von Gutachtern, Planerstellern und ggf. Erschließungsunternehmen ein.

Schritt 5

Die Gemeinde legt Ihnen den städtebaulichen Vertrag vor, den Sie unterzeichnen. Hierbei geben Sie auch Ihre Auswahl an Erfüllungsgehilfen für die geplanten Leistungen im Rahmen des Verfahrens an. In einer Magistratssitzung wird die Gemeindevertretung nun über den Vertragsschluss beschließen und bezüglich des betreffenden Bebauungsplans einen Aufstellungsbeschluss fassen – Entscheider ist auch hier die Gemeinde, obwohl Sie die Zuarbeit liefern und die Kosten tragen.

Schritt 6

Sie lassen einen Entwurf für die Plananpassung bzw. den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen. Abhängig von der Art und Größe Ihres Projekts beauftragen Sie die erforderlichen Gutachten. Die Planung lassen Sie auf die Ergebnisse abstimmen und legen sie der Gemeindevertretung vor. Diese beteiligt die relevanten Amtsvertreter und holt Stellungnahmen ein.

Schritt 7

Ihre Planung geht nach erster Anpassung auf die wesentlichen Anforderungen der relevanten Fachbereiche in die (frühzeitige) öffentliche Beteiligung. Hier wird die Planung nach öffentlicher Ankündigung öffentlich ausgelegt, und alle unmittelbar oder mittelbar Betroffenen, in der Regel die erweiterte Nachbarschaft, können Stellung zu Ihrem Konzept nehmen. In manchen Gemeinden darf sogar jeder, der will, seine Meinung kundgeben, und die Gemeindeverwaltung wertet die Anregungen nach Ende der Auslegungsfrist aus. Sie erhalten dann eine Rückmeldung bezüglich derjenigen Einwände, die Sie berücksichtigen sollen.

Schritt 8

Sie passen die Planung entsprechend der Rückmeldungen seitens der Gemeinde an. Wenn es sich lediglich um eine einfache Änderung eines vorhandenen Bebauungsplanes handelte, und die Grundzüge der Planung nicht berührt wurden (das bedeutet, dass der Charakter des Plangebiets durch Ihre Änderung nicht wesentlich verändert wurde), so ist das vereinfachte Verfahren nach §13 BauGB nun abgeschlossen, wenn der Magistrat über Ihr Ergebnis positiv beschließt und der veränderte Bebauungsplan als Satzung aufgestellt wird.

Schritt 9

Im allgemeinen Planaufstellungs- bzw. Planänderungsverfahren gehen Sie mit Ihrem Konzept nun in die zweite Runde. Übrigens auch, wenn es erhebliche Einwände im vereinfachten Verfahren gab. Die Einwände aus der ersten öffentlichen Auslegung werden sorgfältig geprüft, die relevanten Ämter und Fachbereiche nehmen Stellung hierzu, und Sie erhalten eine Rückmeldung der Gemeinde mit entsprechenden Auflagen zur Anpassung.

Schritt 10

Sie veranlassen die Anpassung Ihres Konzepts und legen es erneut den Amtsvertretern vor. Wird Ihr Ergebnis allgemein für gut befunden, ist es Zeit für die zweite öffentliche Auslegung. Wieder hat die Öffentlichkeit Gelegenheit, innerhalb einer angemessenen Frist (üblich sind mindestens 4 Wochen) Einwände und Anregungen vorzubringen. Wieder werden die Rückmeldungen gesammelt und abgewogen. Sollten noch immer wesentliche Punkte nicht gelöst sein, müssen Sie noch eine Runde drehen. Ansonsten reichen entsprechende Anpassungen und die finale Zustimmung der relevanten Ämter.

Schritt 11

Der Magistrat beschließt über Ihr Ergebnis und stellt den Bebauungsplan als Satzung auf.

Wahrscheinlich können Sie sich vorstellen, dass dieses Verfahren einen erheblichen Aufwand insbesondere für Sie und die von Ihnen beauftragten Planer bedeutet. Dementsprechend lange dauern solche Prozesse. Abhängig von der Größe des Plangebiets, der Komplexität des Vorhabens und dem Grad der Veränderung des bestehenden städtebaulichen Gefüges dauert es von mindestens einem halben Jahr bis hin zu vielen, vielen Jahren, bis ein derartiger Satzungsbeschluss zustande kommt. Das müssen Sie wissen, wenn Sie diesen Weg einschlagen wollen. Ob es sich für Sie lohnt, können wir gemeinsam beurteilen. Sprechen Sie uns hierzu an, und wir beraten Sie für Ihr spezielles Projekt.

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